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　　1.1创业投资的空间邻近效应国外学者对于创业投资集聚的研究主要基于创业投资具有空间邻近偏好的假设［5］，他们认为，创业投资的地域集中是由于创业投资活动的空间邻近偏好造成的，即创业投资者喜欢投资于距离自己近的企业。更有一些国研究指出，创业投资机构对本地产业集群内的企业具有明显的投资偏好。Florida和Smith通过观察英国创业投资和高新技术产业的发展情况发现，位于高新技术产业集群内的创业投资机构倾向于寻找集群内的企业进行投资［6］;Powell等人的研究也发现，在美国几个大的生物工业园区(Boston、SanFrancisco和SanDiego)也出现了同样的现象［7］。创业投资在本地集聚是产业创新集群形成的主要驱动力，高新技术产业的快速成长在某种程度上有赖于本地创业投资行业的支持。王缉慈指出，硅谷内衍生新技术企业的能力之所以如此之强，关键是创业投资在本地发展壮大为区域内企业创造了一个崭新的金融环境［8］。在创业投资的引导下，各种创新资源通过市场机制的作用聚集在一起，这种由创业投资空间邻近效应所产生的资源集聚环境有助于加速本地产业创新集群的形成。尤其是当一些具有发展潜力的新创企业在向外部寻求资本时，创业企业家为了接近资金、人才和科技创新成果的来源，往往更愿意选择在创业资本和高新技术企业密集的地区设立公司;并且随着区域的企业成功率的提高，这将吸引更多创业资本和创新资源形成集聚，这种由资本集聚与技术创新集聚形成的“马太效应”促进了创业投资与产业创新集群的良性循环。

　　1.2创业投资的知识溢出效应产业创新集群的形成不仅取决于资源因素，更重要是由行业的知识溢出和技术扩散所决定。新经济地理学强调知识溢出的本地化是影响产业创新集群形成和演化的重要原因。笔者认为，从创业投资的空间邻近效应获得的知识溢出主要包括两方面:一是投资者与企业家的交流互动过程中所产生的隐性知识溢出，创业投资的空间邻近效应能够为投资者与企业家面对面交流提供更多机会，大大促进了投资者对企业家的经验交流和隐性知识的传播;二是由创业投资所推动的整个行业范围内的知识溢出效应，很多创业资本聚集的行业具有明显知识溢出特征，创业投资的空间邻近效应能够帮助行业知识溢出在本地范围内实现最大化收益［12］。基于知识溢出的视角看，创业投资的空间邻近效应对产业创新集群的影响在于为知识流动提供了便利。高新技术产业是一个技术密集型、知识资源(特别是人力资本)流动性极强的行业，由创业投资空间邻近效应所导致的知识溢出为产业创新集群发展提供了强化机制。首先，创业投资与创新企业的空间邻近性增加了双方对产业集群的知识输入，并逐渐形成产业技术创新的知识积累，对于提高集群创新能力具有重要作用;其次，创业资本在本地范围内从一个企业流动到另一个企业能够促进集群中企业之间的知识溢出、技术扩散和人才流动，尤其为隐性知识溢出提供了条件;再次，由创业投资推动的知识溢出效应促使产业创新集群逐渐发展成为两者相互融合的集群创新网络，有利于形成技术创新与扩散的自我增强机制，是提高产业集群内的创新产出与生产率水平的重要源泉。

　　从上述分析可知，创业投资的集聚效应与产业创新集群之间存在着互利共生的关系。本文运用产业共生理论对创业投资行业与产业创新集群的发展和动态演化过程进行分析。关于“产业共生”的概念，目前理论界尚未存在统一的观点。按照对于经济主体共生关系的定义［13］，本文将“产业共生”界定为以不同产业或其业务模块之间存续性的共生关系，这种共生关系表现为在一定共生环境下共生单元之间按照某种共生模式所形成的关系。产业共生关系形成的内在原因是产业链连接所带来的价值增值本质，只要发生产业共生，共生关系中的经济主体一定具有明确的利益追求，虽然各个共生单元的职能分工有所不同，但是它们可以在共同利益的引导下形成有效的互动、协调与融合，并发展成为一种超越市场和企业的组织形态———产业共生系统［14］。产业共生系统是一个中间型组织，它由三大要素构成:共生单元、共生环境和共生模式。(1)共生单元。本文分析的是创业投资与产业创新集群之间的共生关系，从产业层面来说共生单元主要是指创业投资集群与产业创新集群，而从企业层面来说共生单元则对应的是创业投资机构与技术创新企业。(2)共生环境。共生环境是指影响产业共生系统形成的所有外部因素。并不是所有的区域都能够出现创业投资与产业创新集群的共生现象，本文的共生环境主要是指能够吸引更多的创业资本与产业创新集聚的政策、基本设施和市场环境等。(3)共生模式。共生模式是指共生单元之间相互作用或相互结合的形式，产业共生模式存在卫星式共生、网络式共生等组织模式［15］。本文根据创业投资与产业创新集群的发展阶段，将两者的共生模式归纳如下:一种是主导项目驱动的卫星式共生模式。它是指在产业创新集群形成的早期阶段，以某个重大技术创新项目为主导，其它与该投资项目具有产业联系(上游、下游、相同节点)的多个企业围绕主导项目进行运作，一个或多个创业投资机构通过投资于主导技术创新项目，待主导技术创新项目取得产业化成功后，带动更多创业资本进入产业链上其它技术创新项目，从而形成以主导技术创新项目为中心的卫星式共生模式。另外一种是多项目共同驱动的网络式共生模式。我们知道，一个创业投资机构不可能将其全部资本投资于同一个技术创新项目，随着产业创新集群的发展壮大，其投资对象的范围应该更为广泛，有时候创业投资机构之间会相互共享某些信息和资源，并相互合作联合投资于某些前景较好的技术创新项目，多个创业投资机构同时投资于同一区域相同产业的多个技术创新项目，先形成小范围的技术创新集聚，待这些项目取得产业化成功后，带动更多创业资本进入同一产业的其它技术创新项目，从而形成多项目共同驱动的网络式共生模式。

　　在产业共生系统的形成过程中，初创、成长、成熟、衰退是其生命周期的四个必经阶段，这在形态上与生物学的Logistic模型非常类似，因此，本文将创业投资行业(以变量VC表示)与产业创新集群(以变量HT表示)的增长曲线基本模型设定如下。假设变量VC(t)和HT(t)的演变均遵从Logistic规律，两个产业的相互作用和关系通过方程中的系数ai和bi(i=0，1，2)体现出来:系数a0、b0分别表示创业投资集群与产业创新集群各自的增长率，若把两者看作是同一个产业共生系统的线)表示创业投资集群(或产业创新集群)可以依靠系统以外的资源为生，而a0＜0(或b0＜0)则表示创业投资集群(或产业创新集群)不能够完全依靠系统以外的资源为生，显然后者是我们所关注的情况。系数a1、b1分别表示创业投资集群与产业创新集群的密度制约，一般假定a1＜0、b1＜0说明创业投资集群与产业创新集群的增长受到外部资源环境的限制。系数a2、b2表示两个集群的相互关系，当a2＜0、b2＜0时，说明创业投资行业(VC)与产业创新集群(HT)之间相互竞争;当a2＞0、b2＜0时，说明创业投资行业(VC)寄生于产业创新集群(HT)之上，反之亦然;当a2＞0、b2＞0时，说明创业投资行业(VC)与产业创新集群(HT)之间存在互利共生关系。根据关于创业投资与产业创新集群增长曲线的基本设定，下面基于Logistic模型对两种共生模式的演化过程进行理论建模。

　　3.1主导项目驱动的卫星式共生演化模型主导项目驱动的卫星式共生模式主要来源于这样一个事实:创业投资机构是在某个重大技术创新项目之后才出现的，即创业投资机构依赖于产业创新集群的项目资源而生。假设创业投资行业和产业创新集群的固有增长率分别为rVC和rHT，NVC和NHT是它们的最大容量，其中VC(t)NVC和HT(t)NHT反映了相当于NVC和NHT而言单位数量的创业投资机构或技术创新企业消耗的资源量(假设总资源量为1);σHT表示技术创新主导项目每单位自然市场规模饱和度(相对于NHT而言)对创业投资机构投资水平的贡献，σVC表示创业投资机构每单位自然市场规模饱和度(相对于NVC)对技术创新主导项目产出水平的贡献。根据Logistic模型卫星式共生模式的性质，本文设定以技术创新主导项目为核心的卫星式共生Logistic模型如下。

　　3.2多项目共同驱动的网络式共生演化模型多项目共同驱动的网络式共生模式假定产业共生系统中的创业投资机构和技术创新企业可以独立存在，并且它们各自的存在对对方的产出水平(或投资水平)具有促进作用，即σVC＞0，σHT＞0。根据Logistic模型网络式共生模式的性质，本文设定以多项目共同驱动的网络式共生Logistic模型如下。

　　4.1主导项目驱动的卫星式共生演化模型求解通过求解微分方程组(2)，可得出主导项目驱动的卫星式共生演化模型的均衡解。求解不等式组(4)，可得出主导项目驱动的卫星式共生演化模型的稳定性条件:σVC＜1，σHT＞1，σVCσHT＜1。σVC＜1表示创业投资机构对技术创新主导项目产生水平的贡献相对较小。因为在主导项目驱动的卫星式共生的情况下，技术创新的项目资源较为稀缺，创业投资机构之间的竞争将会变得十分激烈;创业投资机构的投资水平依赖于产业创新集群的技术创新主导项目，而主导企业则对创业投资机构具有较大的选择权，因此作为卫星企业的创业投资机构对主导企业产出水平的贡献并不明显。而σVC＞1则表示技术创新主导项目对创业投资机构投资水平的贡献较大。作为产业创新集群的技术创新主导项目，主导企业一方面通过自身良好的发展前景和高速成长获得创业投资机构的青睐，另一方面通过带动上下游以及同一节点企业的发展壮大能够吸引到更多创业资本，促进整条产业链的优化升级。因此，在技术创新主导项目的带动效应下，产业创新集群对创业投资机构投资水平的贡献十分明显。σVCσHT＜1表示主导项目驱动的卫星式产业创新集群模式客观上要求技术创新主导企业本身的产出规模比较大，而作为卫星的创业投资机构数目要比较多，并且彼此之间的竞争十分激烈，从而在整体上保证了创业投资与产业创新集群具有较强的竞争力和协调能力。

　　4.2多项目共同驱动的网络式共生演化模型求解通过求解微分方程组(3)，可得出多项目共同驱动的网络式共生演化模型的均衡解。求解不等式组(5)，可得出多项目共同驱动的网络式共生演化模型的稳定性条件:σVC＜1，σHT＜1，σVCσHT＜1。σVC＜1，σHT＜1表示在多项目共同驱动的网络式共生情况下，创业投资机构与产业创新集群中的技术创新项目彼此之间对对方产出水平(或投资水平)的贡献不会太大。因为网络式共生模式更加强调的是维持共生单元之间的地位平等和收益分配均衡，如果某个创业投资机构在资金规模、投资管理能力以及知识溢出效应等方面明显优于其它创业投资机构的话，具有优势地位的创业投资机构完全可以忽略联合投资网络，单独投资于多个技术创新项目，那么网络式共生模式就失去意义;而某个技术创新企业在产出水平和创新能力上具有明显优势的情况，则属于主导项目驱动的卫星式共生模式。σVCσHT＜1表示多家创业投资机构与多个技术创新企业之间的合作关系，彼此之间的贡献水平相当，但贡献度并不是很大，足以保证共生关系的长期稳定。

　　从中华人民共和国成立到社会主义制度基本建立，从十一届三中全会实行改革开放到当前十七届三中全会召开，中国发生了翻天覆地的变化。重庆作为中国最年轻的直辖市，在政治、经济等各方面均取得重大发展。然而经济的发展，诸如资本从投入到产出，并不是一个经过“黑箱子”的过程，而是一个有经济理论支撑，由经济活动实践来实现的过程。

　　前人关于经济增长与发展的研究分为多种情况。如邓正琦、宋明江（2004），杜家廷、邓正琦、王仁发（2008）对单个区域经济进行了深入研究；如刘晓鹰、王亚清（2008），王崇举（2008）对多区域统筹发展的研究；如张靓（2007），赵莉（2008）探讨了不同因素对经济增长的影响等。

　　本文以计量经济理论为基础，研究了重庆地区资本投入对农业、工业、服务业等三大产业的贡献的基本情况，通过收集1978-2007年重庆地区总资本投入与产出以及三大产业投入资本与产出的数据，建立起相应的计量经济模型并对其检验。本文数据主要采用最小二乘法（OLS），利用软件Eviews5.0进行拟合，对部分不能完全拟合且具有异方差性的数据采用加权最小二乘法（WLS）进行修正。最终得出总资本对总产出的敏感程度及三大产业资本投入分别对三大产业产出的敏感程度，通过比较其乘数效应，得出结论，从而对重庆未来产业资本投入及经济发展提出政策建议。

　　资本投入对产业发展有直接作用，但是显然不同产业对单位资本投入的敏感程度不同，即资本投入对产业生产有类似乘数的作用。参考1996年～2008年《重庆统计年鉴》，笔者发现，多年来重庆农作物总播种面积及从业人员数量变动不大，故假设劳动力要素随资本要素投入适量变动且不计入自变量，土地要素供给不变，技术不变，其他条件如气候等因素不计，单独考虑资本投入对产出的经济作用。

　　数据主要来自1996年～2008年《重庆统计年鉴》。设重庆地区三大产业生产总值为Y，第一、二、三产业生产总值分别为Y1、Y2、Y3，重庆地区资本总投入量为X，第一、二、三产业资本投入量分别为X1、X2、X3。

　　特别的，笔者在对比2007年与2008年《重庆统计年鉴》时发现，上述两者关于2006年重庆地区第一产业生产总值的数值登记有误：2007年《重庆统计年鉴》登记为425.81，而2008年《重庆统计年鉴》登记为386.38，从而导致当年地区生产总值计算有误。笔者参考往年数据，保持数据一致及连贯性，减少误差，姑且采用425.81进行统计。

　　把数据输入软件Eviews5.0，根据一元线性回归关系，设经济计量模型为Y=β0+β1X+ε，类似有Yi=β0i+β1i+εi（i=1，2，3）。软件采用OLS估计法分别对Y与X，Y1与X1，Y2与X2，Y3与X3估计参数，结果如表1：

　　特别的，通过观察知Y1与X1的拟合度R2=0.798105及调整后的拟合度R2=0.779751都较差。故将X1与其残差平方E1=Resid^2比较，知随机误差项存在异方差性。于是博冠体育，为了减少误差，重新拟合，采用WLS估计方法。先生成W1=1/Resid^2，再选择W1为权数进行WLS处理，结果理想，如表2：

　　根据经济意义，资本投入与产出正相关，且历年数据在Eviews5.0中基本拟合成线性，与经验判断、经济理论相符。

　　1.拟合度检验:Y与X，Y1与X1，Y2与X2，Y3与X3的拟合度R2及调整后的拟合度R2均达到0.97以上，拟合度较好；

　　另外，该模型异方差性已经得到修正，而自相关性在计量经济模型中普遍存在，对结果影响不大。

　　经济学理论认为:直接投资是经济增长的引擎。上述的研究表明,资本投入拉动了重庆三大产业的增长:在其他条件不变的情况下，重庆地区资本总投入对总产出的乘数约是1.05，资本投入对第一、二、三产业产出的乘数分别约是3.63，1.44，0.74。这说明了单位资本投入不同产业的效率，即乘数效应，是不同的。具体排序：第一产业最好，第二产业次之，第三产业最差。

　　第一产业是基础，决定着其他产业的发展，而且是单位资本投入产出效率最高的产业，投入对产出的敏感程度达到3.63。究其原因，应该与重庆劳动力资源丰富，气候良好及土地资源的禀赋特征有关。第二产业是强国之路所必须，且其投入对产出的敏感程度为1.44，也超过了总体水平的1.05。第三产业虽然投入对产出的敏感程度偏低，只有0.74，但考虑到其是劳动力密集型产业，对解决就业问题意义重大。故在优先发展第一产业的前提下，考虑三大产业结构保持合理比例是很有必要的。

　　1.政府应加大农业财政投入,以及优化重庆投资软环境,积极利用外资发展，充分利用本地区土地资源和劳动力资源，使第一产业发展充分带动地区总产值的持续增长。

　　2.大力发展工业，坚持走新型工业化道路，努力转变经济增长方式，提高经济增长的质量和效益，使老工业基地焕发生机，重振雄风。

　　3.改善产业结构,积极发展第三产业。优先发展科技服务业，为第一、二产业服务；加快发展信息服务业，推进信息资源产业发展；有序发展金融服务业，提高资本循环利用率。

　　综上所述，在当前面临全球金融危机、经济衰退的大环境下，十七届三中全会把“三农问题”提上日程并反复强调，重庆市计划未来五年落实“314”总体部署并实施工业强市战略，是推动未来重庆经济增长的有力举措，也是符合本文模型分析结果的，具有极大的经济意义。

　　[2]邓正琦宋明江:“两个大局”思想与重庆区域经济协调发展[J]．重庆师范大学学报，2004，4：21～26

　　[3]杜家廷邓正琦王仁发:重庆市区域经济增长失调的现状、成因及对策[J].重庆师范大学学报，2008，1：101～106

　　[4]刘晓鹰王亚清:基于“椭圆城市群”的成渝经济区城乡统筹发展研究[J].重庆工商大学学报，2008，18(2):6～11

　　[5]王崇举:对成渝经济区产业协同的思考[J].重庆工商大学学报，2008，18(2):1～5

　　中西部地区经济落后与其产业集群发展缓慢有很大的关系。据报道，中西部地区由于产业集群发展程度低，招商引资难度很大，一些已经引进来的企业也由于地方缺乏足够多的相关产业和上下游产业形成产业集群，造成产品成本上升，在市场上竞争力显著下降而撤出，移师东部。事实上，产业集群给企业提供的是一个可持续发展的环境。一些地方虽然过去通过政策优惠，税收减免等措施能引进一些企业，但随着经济全球化、中国改革开放的不断深入，这方面的优势将越来越少。过去单纯靠政府营造的投资环境越来越不可持续。在这方面，东部地区的发展为中西部可以提供一些有益的借鉴。

　　产业集群,又称企业集群,简单地说，就是从产业发展的角度进行研究而划分的专业化产业区域。有关它的定义，不同学者也给出不同的定义。美国哈佛大学教授迈克尔.波特（M.E.Porter2000）认为，产业集群是一组在地缘上接近的相关企业和相关机构，由共同性和互补性联系在一起。斯切特密兹(Schmitz1995)认为，产业集群是企业在地理和部门上集中，企业之间存在着范围广泛的劳动分工，并拥有参与本地市场为竞争所必须具备的、范围广泛的专业化创新的企业群组。派克(F.G.Pyke1992)等人则将产业集群定义为，在生产过程中相互关联的企业聚集，通常在一个产业内，并且根植于地方社区。克若曼斯科(Czamanski1979)提出，产业集群是指在所有经济产业中，一群在商品和服务联系上比国民经济其他部门联系紧密，并在空间上相互接近的产业。

　　其实，有关产业集群的研究最早可以追溯到19世纪末马歇尔关于外部经济理论的研究，而后1909年韦伯的工业区位理论，1934年科斯的交易费用理论，以及1991年克鲁格曼的规模收益递增理论等，都是从不同的角度对产业的形成、特征和内在机理进行了探讨和研究。然而当代最有影响的要算美国哈佛大学教授迈克尔.E.波特在20世纪中后期提出的新竞争理论。1998年波特在哈佛《商业周刊》上发表了“产业集群和新经济学”一文，更是将产业集群的理论推向新的高峰。

　　毫无疑问，产业集群与投资环境之间具有互动关系，二者可以相互影响，相互推动。一方面，政府引导营造良好的投资环境，同一产业的相关企业（既包括纵向处于同一产业链上的关联企业，即上、中和下游企业，也包括横向与某一产业链相关的企业）加速在同一空间区域的聚集，形成产业集群。但是，这里必须明确的是，好的投资环境并不必然促成产业聚集，现实给我们提供了大量的这方面例子；另一方面，产业集群通过更专业化的分工，使得技术、信息、人才、政策及相关产业要素等资源能够得到充分共享，知识传播与创新的速度加快，集群内企业因此而获得规模经济，大大提高集群内企业的市场竞争力，而为企业提供了实质性的、可持续发展的良好投资环境。与前者不同的是产业集群一定会改善投资环境。对于二者的关系，我们还应该区分各地区不同的经济发展阶段来进行考察：在经济发展的初期，各地方应该通过加大对基础设施的建设投入，给予入住企业相当的政策扶持，税收减免等优惠措施来改善投资环境，让更多的企业入住以便后来可能形成产业集群。因为企业入住并不必然形成产业集群，所以在随后的阶段，政府在制定产业政策时需要利用政策引导、市场主导、企业参与的方式来有意识地培育产业集群的形成。我们这里研究的就是经济发展的第一、二阶段政府制定产业政策时重点应该考虑的问题。

　　如上所述，产业集群主要通过提升集群内企业的市场竞争力来改善投资环境，所以在实证分析中国东部地区如何通过产业集群改善投资环境之前，从理论层面来分析产业集群的特性，以及其如何提升集群内企业的市场竞争力，即分析其经济学机理。产业集群能够提升群内企业的市场竞争力是与产业集群的特性分不开的。产业集群具有互动性、共生性和柔韧性三大特性。所谓互动性是指产业集群内的企业既有竞争又有合作，既有分工又有协作，彼此间形成一种互动性的关联。由这种互动的竞争压力、潜在压力有利于构成集群内企业持续的创新动力，并由此带来一系列的产品创新，促进产业加快升级；所谓共生性指的是产业集群内众多的企业在产业上具有关联性，能共享诸多产业要素，包括专业人才、市场、技术和信息等，一些互补产业则可以产生共生效应，集群内的企业因此获得规模经济和外部经济的双重效益；所谓柔韧性则是由于集群内聚集了大量的经济资源和众多的企业，一方面高度聚集的资源和生产要素处于随时可以利用的状态，为集群内的企业提供了极大的便利，降低了企业的交易成本；另一方面大量企业的存在也使集群内的经济要素和资源的配置效率得以提高，达到效益的极大化。产业集群内自发形成的这种经济资源与企业效益的良性运作，增强了集群适应外界变化的能力，使产业集群具有一般经济形态所不可比拟的柔韧性，造成了产业集群得以持续繁荣不衰的优势。

　　正是因为产业同时集群具有上述三种特性，可以快速提升集群内企业的竞争力，而为企业进入和发展提供了一个实际可靠，稳定持续的投资环境。这种内在机理也可以用现代西方经济学的一些经典理论进行分析。（1）外部经济理论：英国经济学家马歇尔在1890出版的《经济学原理》中首先提出了外部经济的概念。他认为相对于单个企业而言，产业集群内的企业能利用地理接近性，通过规模经济使学习经验曲线中的生产成本处于或接近最低状态，使无法获得内部规模经济的单个中小企业通过外部合作获得规模经济。（2）“规模报酬递增”模型：美国经济学家克鲁格曼发展了马歇尔的外部经济理论，提出了“规模报酬递增”模型。他把马歇尔的“产业区”优势的论述总结为三点：本地专业化劳动力的发展；大量增加的相关企业和生产服务活动对核心产业的支持；以及频繁的信息交流对创新的贡献。这些优势构成了规模报酬递增的基础。（3）交易费用理论：科斯于1937年在“论企业的性质”一文中首先提出了交易费用的理论。由于产业集群内众多的企业区位成本低、交易频繁，使交易的空间范围和交易对象相对稳定，这些均有助于减少环境的不确定性，减少企业的交易费用；同时，由于数目众多的企业地理接近，增加了市场参与的角色，市场机制更能发挥作用有利于提高信息的对称性，加强了企业间的合作与信任，促使交易双方达成并履行合同，节省了企业搜寻市场信息的时间和成本，大大降低了交易费用。（4）聚集经济理论：德国的韦伯、美国的胡佛和英国的巴顿先后都提出了聚集经济理论。韦伯强调在集聚经济环境下，企业通过分享公共基础设施、专业化劳动力资源、销售市场等获得聚集经济效益；胡佛认为产业集群是某产业将集聚经济视为生产区位的一个变量，认为产业集群是某产业在特定地区的集聚体的规模所产生的经济；巴顿的贡献在于探讨了产业集群与创新的关系。他认为，地理上的集中给予企业很大的刺激去进行改革和创新，同时聚集有利于企业、供货商和客户间的沟通和交流，并在信息的传播中了解市场动态，最终导致创新的产生。（5）新竞争理论：哈佛大学教授迈克尔·波特于1998年发表了“产业集群与新竞争经济学”一文，从竞争优势的角度系统地提出了产业集群理论。波特认为，产业集群代表着一种能在效率、效益和柔韧性方面创造竞争优势的空间组织形式，它所产生的持续竞争优势源于特定区域的知识、联系及激励，是远距离的竞争对手难以达到的。

　　产业集群除了通过提升集群内企业竞争力，增强内部企业粘附力和成长力、集群外企业吸引力改善投资环境之外，还通过降低企业进入门槛真正改善了投资环境。波特认为：“在内部的交会点上，产业簇群的发展通常特别激烈。在暴风眼中，来自不同领域的洞察力、技能和技术汇集在一起，激发出新的事业。多重交会的产业簇群出现后，回进一步降低进入障碍，因为潜在的加入者和扩散效应来自好几个方向，多元化的学习也刺激创新。”（《竞争论》第257页）另外，产业集群发展到一定阶段后会触发自我强化过程，成立新公司也是产业集群改善投资环境的具体体现。波特认为：“在一个健全的产业簇群中，企业树木达到最初的关键多数时，会触发自我强化的过程。在其中，专业化供应商开始萌芽，信息积累，本地机构发展出培训、研发、基础设施和适当的法规。而产业簇群的面貌愈来愈清楚，也在同步成长。企业家看到潜在的市场机会，而且进入障碍也在降低，因而成立新公司。（《竞争论》第257页）最后，产业集群的发展加速了本地机构的培训、研发、基础设施建设和完备的法规建设，更重要的是产业集群内的企业频繁交易更容易培育出一个良性、规范、健全的市场体系。而这些对于企业的设立、组织经营、扩张等都至关重要，也集群外企业无法与之比拟的。这些是从整体上改善了地方投资环境。

　　我国的产业集群现象首先出现在经济开放度较高的地区，现在还主要集中在东南沿海经济比较发达地区：如浙江宁波、温州地区（服装行业）、广东的珠江三角洲地区（家用电器行业）、江苏的环太湖地区（纺织行业）和福建闽东地区（电器、制鞋行业）等。所以以下通过对这些地区的实证考察来总结发展产业集群的规律，为中西部经济发展提供借鉴。

　　浙江省。从全国来看，浙江的产业集群程度是最高的。据初步统计，1999年，浙江省特色工业总产值约达4300亿元，占全省全部工业的65％，部分乡镇甚至达到80％以上。“一乡一品”、“一县一业”已成为浙江省区域经济发展的一大特色。目前全省已形成特色优势产品产值超亿元的块状经济306个，平均每个区域8.7亿元。涌现出了诸如温州的鹿城服装、鳌江鞋业、乐清电工电器，台州的模具，绍兴的纺织，海宁的中国皮都、经编等国内外具有较高知名度的工业园区。

　　资料来源：（1）《浙江区域特色经济研究》第150页；（2）《小企业集群研究》第59页；（3）《浙江区域特色经济研究》第170页；（4）《浙江非国有经济年鉴》（2001）第133页；（5）《鹿城文史资料》第13辑第117页。

　　上海：如今几大产业集群已成上海经济版图最鲜亮的底色。在北面，政府推动与市场驱动相结合的宝钢与上钢联合重组，使200来家从冶炼、轧钢到各式管、线型材的产、销，非钢产品的生产企业和研发中心，聚集在以宝钢为龙头的钢铁产业链上，形成60多亿元的年纯利。在南面，多元投资的上海化工区围海造地，先期形成10平方公里区域面向全球招标，BP、BASF、BAYER三大国际化工巨头同时落户。一个北连金山石化、南接吴泾化工、生态和谐的世界级化工产业带雏形已傲立于昔日荒芜的滩头。在东南，已形成国内微电子生产线最密集区。中央和上海两级政府数十亿元的投资带动了数十倍于国资的海外资本、民间资本以及先进技术与一流人才的进入。在英特尔、IBM等国际巨头编织的IT产业群落里，近2000家IT企业的上中下游产品占据了全国市场的半壁江山。往日浦东的繁华只限于黄浦江畔，而今不断东扩。在西北，上海汽车城雄姿英发。国内唯一的轿车试验场、汽车测试中心崛起于此，汽车学院和F1赛场兴建于此，整车与零部件厂商云集于此。

　　广东省产业集群集中的行业有玩具、食品、服装、电子、家电以及陶瓷等。有代表性的如中山的灯饰；佛山的陶瓷等。伴随着经济全球化和世界汽车工业一体化时代大潮的冲击，受益于中国经济持续快速发展和汽车消费市场繁荣活跃，短短4年间，广州市花都区——一个容易被人们联想起“盛产鲜花和农副产品”的都市郊区，以市场经济为动力，不断地演绎业界传奇，在珠三角经济版图上，迅速聚集了众多的汽车及相关企业。

　　江苏省产业集群已初具规模，已经成形的产业集群有110个，集群企业数46571个，2002年实现销售收入5320亿元。产业集群不仅有纺博冠体育织、服装、金属制品、建材、电器、轻工等传统产业，也有IT、环保、花木园艺等新兴产业。产业集群几乎在各个县市都有分布，带动了地区经济的发展，而且还形成了一批集群名牌。江苏的产业集群中纺织占有重要地位。

　　福建省已形成了几个初具规模的产业集群。一是电子信息产品制造业产业链、群凸显，成为拉动电子信息产业乃至全省工业生产增长的主要力量。二是汽车产业群和工程机械产业链的活力进一步增强，成为全省机械工业发展的主力军。三是石化行业运行质量处于全国先进水平，一个龙头、两条链、两个基地（集群）的发展局面正在形成。四是冶金行业已形成从矿山采选到冶炼压延加工、辅助材料、冶金机修及科研院所等门类比较齐全的产业链、群。五是逐步形成纺织、服装、化纤、鞋业等产业链，以产业链的形成促进产业集群和产业基地的健康发展。

　　从以上集群经济比较发达的省份看，目前中国的产业集群现象主要出现在轻纺、电子信息、汽车和石化等产业。二、东南沿海地区产业集群的形成规律

　　按照波特的理论，产业集群的产生可能有多种情况：（1）早期企业的形成，一个很明显的动机是像专业化技能、大学的研究专长、有效率的具体地点、特别的或适当的基础设施等生产因素，不但充分而且容易取得。（2）产业集群也可能从不寻常、精明或严苛的本地需求中产生。（3）原有的供应商产业、相关产业或完整的相关产业簇群，也可能是新产业集群的种子。（4）新产业集群也可能因一两家创新能力强的厂商，刺激其他簇群的发展而出现。（5）对产业簇群诞生而言，机遇也是很重要的。一个地方早期出现的企业，通常与当地有利的状况无关，而是反映出创业的行动。

　　波特对产业集群产生的原因是基于西方发达国家的实例得出的。改革开放以来中国东南沿海产业集群的产生有其特点：（1）民间自发形成的产业：在我国东南沿海的浙江、广东和福建分布着众多民间自发形成的中小企业集群，具有较强的活力，尤其以浙江温州为代表的乡镇企业集群最为突出。这类集群以私营企业、家庭工业为主，集制造、营销和配套服务为一体。虽然这些企业单个规模都较小，但集聚成群大大提高了它们的竞争力。如温州的低压电器、打火机和鞋业响誉世界，产品占据世界总产量的近三成。（2）外商直接投资驱动的外向型加工产业集群：改革开放初期，我国东南沿海，特别是珠江三角洲一带出现了众多一劳动密集型出口加工业为特色的外向型加工产业集群。如在珠江三角洲一带形成的电子产业中间产业集聚群，是一个以日美投资为主面向出口市场的产业集群。（3）信息化浪潮推进的高科技产业集群：美国硅谷的高科技产业集群持续数十年的繁荣和在信息技术领域不但引导潮流的神话，激起了世界各国建设高科技园区的热潮，我国也不例外。上海张江高科技园区经过近10年的开发，构造了三大部级基地，即国家上海生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地。（4）政府规划扶持的各种工业园区：在中国的各大城市，出现一批有政府规划和扶持的经济开发区和工业园区。如上海漕泾化学工业园区是1996年上海市政府规划和启动的。目前该工业园区已吸博冠体育引了国际上著名的跨国公司前来投资，如BP公司、拜尔和巴斯夫公司等，总投资达70亿美元的项目已经启动。

　　通过以上规范和实证分析可以看出产业集群对改善地方投资环境，发展地方经济有多么重要的作用。根据波特的研究，产业簇群发展始于国家层面，但已经延伸到省和地方，新西兰约四分之三的地方经济发展单位都是采用界定产业簇群和促使升级的办法，作为它们活动的整合机制。我国东南沿海地区经过近二十年的发展，产业集群已经发展到一定规模，现在都在加速发展，作为推动地方经济增长的有效途径。同珠三角、长三角等东南沿海经济发达地区相比,我国西部地区省份产业集群发展极不理想,主要表现在产业集群数量少、质量低。这不仅高新技术产业如此,而且传统产业也是如此,甚至有些省份至今还没有自己像样的产业群。为什么西部地区省份产业集群发展缓慢,笔者认为除西部地区有些省份工业基础比较薄弱之外,还有如下几个主要原因是：观念落后、缺乏龙头骨干企业、不太重视产业链整合与产业集群规划、电子化供应链管理运用问题和政府行为问题等。对中西部地区发展产业集群的政策建议如下：

　　（一）政府引导、市场选择、企业主导是发展产业集群的基本原则。一些地方政府处于发展地方经济的良好动机、强烈愿望，政府替代市场选择，强制企业搬迁等催生形式上的产业集群。政府应是集群的催化剂和剂或者桥梁，间接参与产业集群的创建过程，要让企业成为集群的主导者，不要企图创造一个全新的产业集群，新的产业与产业集群最好是从既有的集群中萌芽。政府不要刻意创造产业集群，要避免创造产业集群导致的高成本、高风险和不同的地区追求相同的产业集群重点导致的重复建设。

　　（二）产业集群产业的选择要因地制宜，尽量避免盲目照搬。地方政府制定产业集群发展计划，不能只瞄准发达地区发展起来的集群类型，如制造业、高新技术产业、或外向型的出口加工业等，应该考虑包括农业、轻工业等传统产业，还应该考虑萌芽中的或新兴产业群。实际运作中，早期的产业集群发展工作应该兼容并蓄，从各种类型、有代表性的产业机群中筛选出适合本地方情况的方案。

　　（三）大力发展民间部门，发挥它们对产业集群生成、发展的重要作用。政府积极参与民间部门主导的产业集群的发展，比政府全盘掌控更有机会让产业集群发展成功。地方政府应加快市场中介服务体系的建设；适当引导集群的规模，增强集群总体的生产能力和市场占有，扩大集群的影响力。在集群的形成和发展过程中，政府应引进产业内极具竞争力的企业或一些公共机构、智囊团体，改善集群的结构。

　　（四）集群政策的目标应该是遵循产业集群形成、演进、升级的规律。地方政府应把握集群发展各阶段的特征、满足产业集群发展的外部环境要求，并有针对性地对产业集群发展中的共性问题进行深入研究，制定切实可行的措施来促进产业集聚，通过对集聚产业的整合、调整从而延长产业链和促进产业结构优化升级。

　　迈克尔·波特，“簇群与新竞争经济学”，《经济社会体制比较》，2000年第2期。

　　徐康宁：“开放经济中的产业群集与竞争力”，《中国工业经济》，2001年第11期。

　　交易区或称服务区的概念在商业房地产分析中远比在其它房地产类型中重要的多，可以说它是商业房地产产唯一一点，也是最重要的一点分析因素。

　　商业区一般定义为一定的地理范围（行政区域），在该范围内存在一定比例顾客，使商业零售中心正常业务得以维持。商业区的范围由该商业房地产的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。

　　除了要定义商业区以外，了解销售收入的来源也很重要。特定产品或特定服务的所谓“可解释销售收入”指的是来自于该产品区域服务区所在地顾客所买的销售收入。外部收入指的是来自于该产品区或服务区以外的顾客购买的销售收入。收入项指的是产品区或服务区内顾客在其它服务区购买的花费。假定商业零售业顾客并不总是在一个地点或者总在距离最近的地方购物，相反，他们有时会到其它服务区采购。那么，一个地区的流失项就会成为其它服务区的外部收入。调整后的可解释收入到底是净流失（负值）还是净外部收入（正值），要依据所分析的产品类型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它业务活动的距离远近而定。为了最终得出一地区内对某一地理位置的潜在需求，通常需要计算出服务区或子市场对商业房地产的净值。

　　有四种方法来分析、定义商业区。它们是顾客流量法、人口/支出方法、顾客识别法、驱车时间法。

　　顾客流量法该方法的基础是计算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，进入商店的顾客中有多少人购买了货物。房地产分析中，交通流量指的是车流量或步行的人数，具体选择哪一种要根据商业房地产的类型而定。一些独立的商业零售商店可能关注的是车流量，因为他们更关心过往的车辆中在商店停留的比例。所有在店门口停留的车辆实际上就是潜在的顾客。但是对于位于条形商铺中心或大型商场的商业零售商来说，关注的焦点就不同于前者。对他们来说，停留车辆中只有一部分顾客会最终经过他们的商店，而这些顾客中只有一部分会进入店内。所以，这部分商业零售商关注的就是步行人数（经过他们商店的人数），而不是车流量。这一方法可以为下面的问题提供答案：如何计算维持生意所必须的最小交通流量，或者给定了交通流量之后，如何计算潜在的业务量。

　　如果经过某一处的实际交通量等于或大于所需的交通量，则说明该服务区有足够的需求可以带来所需要的每平方米的销售收入。实际上，服务区就成了交通往来进出的一个地理区域（始发地和目的地）。

　　上面的方法还可以加以改进，要做的就是将该地区的变化趋势考虑进去，以判断交通流量可能缩减，增加还是保持不变。该方法还可以反向使用，即已知目前的交通流量，进而判断改为之每平方米潜在的销售收入。

　　采用驱车时间确定商圈，最重要的是要获取切实可行的数据，需要进行的调查工作包括：对周边可行的交通路线进行调查，对于各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均使用量进行调查；对可能前往商业区的人群进行调查，确定出行主要采用的交通工具，平均行驶速度和时间。

　　人口/支出法该方法识别出了维持生意所需要的商业区的大小。首先，它要计算出现有的和潜在的适用某一特定用途的空间中维持业务发展所必需的人数。根据人口密度，就可以确定具体的商业区。

　　该方法也可以反向使用，在给定人口数量之后，计算某服务区或者子市场的潜在销售额。

　　顾客识别法该方法根据现有顾客的位置识别一个商店的商业区，主要大信息获取渠道包括销售点信息（掌握顾客地址或邮编）和顾客调查（当顾客进入商店时采访他们）等。根据掌握的信息在地图上标出相应的区域，判断其中哪些属于商业区。

　　还可以对给竞争对手造成的影响进行深入分析。另外，也可以根据商业区内不同的产品类型，或者销售量层次进行分解分析。

　　驱车时间法这一方法建立的基础是中心地段理论，该理论认为商业区（范围）受人们为了购买货物而愿意出行的距离的影响。从某一商业零售商的角度来看，商业区的界定以及商业区内潜在需求的估算是最重要的。这一方法确认了地理意义上的交易，从而通过对需求与供给（缺口）的分析就可以确定维持某一服务所必须的商业区的大小。

　　该方法也可以反向使用，用以决定一店址的商品区面积多大才能带来所需的每平方米的销售额，以及该服务区的驱车时间。可行性问题因而变成了顾客是否愿意跑这么远购买商品。

　　重力模型是唯一可以同时分析需求（目标顾客的支出）和供给（现有的商业房地产或竞争）状况的分析工具，正因为如此使它成为一种非常有用的方法。如果知道了顾客总支出（某一地区），就可以预测所有商业房地产（包括即将开业的新商店）的年销售收入。商业零售模型被称作“生产约束”的模型，因为所有商店的总收入必须等于（已知）顾客的支出总额。基本上，该模型对某一人口群顾客可能消费在商业零售店商品上的金额给定了概率。这种概率可以通过每个竞争商店对顾客的相对吸引程度（一般是面积大小）进行加权调整。这时就不必考虑商业区的界定，因为随着距离的增加，顾客的消费指出呈指数化递减趋势。

　　为了计算商业房地产重力模型，首先需要知道根据人口资料或者群组划分的顾客对某一商品的总支出额，新商店的位置，面积，现有的竞争者以及顾客所在地和目的地（商业房地产）的距离。该模型可以预测每个商铺的年销售额，也可以预测新商铺的年销售情况。同时还可以预测新商铺对现有商铺的影响（即新商店可能瓜分的业务量大小）。尽管重力模型问世时间已经不算太短，但是在GIS（地图绘制软件）发明之前由于它的实施难度太大而没有被广泛的应用到市场分析中去。

　　商业房地产市场之所以具有自己独特的特点，是因为它的成功与否取决于当地的供给和需求因素。由于这一点，了解地方经济结构就显得至关重要。其中包括地址、人口以及整个区域的商业零售环境。

　　地方区域涵盖的范围包括整个社区或城市，商业零售市场就是围绕这些区域建立起来的。下面将讨论具体的位置特征如商业房地产周围的商业区，城市增长模式（它对选址）的影响等等。

　　增长模式。商业零售业的趋势随着人口的移动和收入的集中程度变动，同时商业房地产的用途也要依赖自身所处的位置而定，所以，增长模式影响了商业房地产的用途。如果商业零售商的业务在增长，当然是件好事。但是如果增长的方式偏离了其所在的位置，商业零售商就必须依靠现有商业区的稳定性来维持业务的发展，而不能舍本逐末。

　　地点因素。商业房地产的成功很大部分要依赖于该地点对顾客的便利性。其中，视觉效果，停车场设博冠体育施，以及是否能方便进入该区域又是最重要的因素。

　　当地人口特点。一个地区的居民可能是预测商业房地产项目是否会获取成功的风向标。用来估计一个地区顾客基础的信息类型包括人口数据和支出模式——该地区有多少人口，他们手中有多少钱，他们的钱都花在了什么地方？

　　人口统计数据资料。有关人口（目标顾客群）性质和特点的信息在分析商业房地产服务和商业零售空间的需求时是很重要的。和其他居住收益型物业一样，对商业零售商品的需求，以及由此引致的对商业房地产的需求和人口的规模、年龄层次、教育水平、种族构成和人口分布密切相关。

　　商业房地产的销售不仅直接受到人们居住位置的影响，而且还受他们就业所在地和收入分布的影响。虽然从理论上说，人口的消费和商业零售产品和服务的购买直接相关，但是，实际上要受到产品或服务“需求弹性”的影响。例如，杂货的消费对收入缺乏弹性。这就意味着不管收入多少，人们购买的杂货数量一般不会改变太多。另一方面，家用电器对收入富于弹性，收入越高，人们购买的就越多。

　　商业房地产的用户通常对商业区都有一个标准，必须有一定的收入水平的一定数量的人。如果某一区域人均收入水平太低，商业零售用户就需要较大的服务区来弥补，或者改选其他的位置。

　　支出模式。花费在商业零售商产品上的收入比例以及商业零售收入在总收入中占的比例是判断潜在需求的关键因素。支出模式是分析人员得以将人口、收入、销售数字转换为每平方米销售的金额加以分析，他可能是用市场中的人民币额表示或者以收入或销售比例表示。

　　掌握一个地区的经济状况可以使对新商业房地产的发展前景预测更为准确可靠。要评估该地区的经济环境，必须要考虑以下的因素：

　　竞争性。对于商业零售商来说，竞争是无法避免的。商业零售商经常根据地区竞争对手的成功经验或者竞争对手吸引业务的情况来评估某一位置的选址可行性。但是，过度的竞争就会驱使每平方米的销售收入低于可接受的水平之下。

　　市场份额。商业房地产的市场份额指的是某一竞争对手瓜分的商业房地产目录中总收入的比例。虽然单独的市场份额数据不会被用来决定一个项目的可行性。但是一旦某一商业房地产已经建成，它的市场份额就会决定它的存在价值。

　　生意创造器。这里创造器指的使一种方法，可以将生意吸引到某个地方。例如，一家大型商业零售商店就可能是这样的创造器，它的存在给其他的商业零售店带来了顾客。同样，一家电影院可能是当地众多餐馆的生意创造器，因为它给这些餐馆带来了潜在的顾客。

　　房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。

　　我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。

　　但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。

　　政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。

　　由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。

　　商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。

　　商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。

　　商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。

　　房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。

　　如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。

　　针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。

　　要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展

　　商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。

　　商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。

　　商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。

　　一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。

　　[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(07).

　　[3]杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008

　　阿维尼翁论坛全称为 “文化、经济与媒体发展论坛”，是一个非盈利性论坛，它是由法国公共和民间文化机构、文化创意从业人士、媒体人士、学者等积极参与构成的民间论坛。法国文化和通讯部从论坛设立以来一直给予大力支持，近年来，论坛的影响力逐步扩大，形成了品牌文化论坛。该论坛还专门设立网站，每年将论坛有影响力的讲演及讨论结集出版。

　　论坛每年11月在法国的阿维尼翁举办，每年设立一个主题，2011年的主题为“投资文化”，2012年的主题为 “文化，期盼的理由”，2013年的主题为“文化的能力”。从近三年论坛举办情况看，2011年论坛的影响力最大，参加人士的规格也最高。而从其主题上看，也是与经济最紧密相关的，具有很强大的现实意义。这次论坛中，时任法国总统萨科齐参加了分组论坛并做主旨发言，从政策层面为法国力图通过文化产业的创新走出欧洲经济危机提供了一些思路。下文就萨科齐的发言以及讨论归纳法国在经济危机的背景下发展文化产业的设想进行了分析，供从业者、读者借鉴。

　　这个问题实际上很重要，但很多国家领导人对此的理解不尽一致，在金融危机后，普遍的认识是，发展文化产业需要国家强有力的政策导向和扶植，以通盘考虑重新调整经济结构。就此议题，原法国总统萨科齐表达了自己的观点，实际上这也是法国文化发展的一种政策导向。萨科齐认为：“正是有了经济危机，才应当谈论文化，因为文化才是回应危机的首要问题。问题不是危机也不是文化，法国面对危机给出的答案是，要在文化领域大规模地进行投资……法国是经济危机三年以来唯一没有削减文化预算的发达国家。”

　　萨科齐在讲演别重视知识产权问题，他认为：在全球化的今天，文化及文化创造者的作用日益重要，文化的存在日益成为公众生活的必需，因为文化使生活更有意义，它创造了各民族之间的沟通，为在个性化情感基础上更好地体会人类共同的情怀创造了前提。这种全球化的倾向导致了世界公民的一种共同的诉求，而这恰恰缘起于对自己国家文化的发现、理解和认同。但目前在数字文化发展的时代，传统的发行和销售渠道受到空前的挑战，不同的文化要素交织在一起甚至相互冲突，传统的书籍、唱片和电影的发行及销售渠道仅过了几年就已分崩离析，不论从系统，还是从运营角度看，在保障知识产权的前提下，都需要对文化经济发展的模式重新考虑。

　　为此，萨科齐鲜明地阐述了法国的立场，这就是坚决捍卫作者的权利，因为不尊重作者的知识产权就没有文化创造。法国是个保护艺术家知识产权历史悠久的国家。

　　从十八世纪戏剧家博马舍（Beaumarchais）时代开始就产生了知识产权的概念。过去王公贵族迷恋于艺术家的作品，这实际上也是对其进行保护。后来艺术家挣脱了这种依附，有了独立性，而赋予这种独立性和尊严的恰恰是他们赖以生存的知识产权，依赖于私人性的慷慨是根本无法获得独立性的，不会有真正的自由创作。萨科齐说：“我坚决不能接受，技术革命，不管它是多么有用或是多么正面，都不可颠覆知识产权保护这一基本原则。面对无节制的盗版行为，任何文化经济，任何法律形式都不可持续。”正是基于这种信念，萨科齐说，2005至2006年，正值总统竞选，有很亲近的朋友告诉我说，别提这些思想，以免丢掉年轻人的选票。有人甚至说，如果你不能理解这场改变了一切的特殊革命，你将丧失掉这场竞选。尽管盗版已形成趋势和习惯，但这不能成为理由。正是在这种思想的驱动下，萨科齐推动成立了网络著作传播与权利保护高级机构（简称HADOPI）。“仅仅在这一法律实施几个月后，法国的盗版行为就消退了35%。因此，可以说这场战斗并没有输，越往前走，网民越会明白，虚拟社会无论如何是需要一个起码准则的，如同在任何一个民主社会中一样。”同时，萨科齐也指出，所有互联网都是依靠丰富内容的网站而吸引网民，达到盈利的产业投资。内容和渠道应当是平等的，文化产品的创造者在需要互联网传播作品的同时，也需要保护。

　　正是由于互联网的革命，文化传播才真正促成所谓世界化的趋势，而这其中最大的收益者是那些互联网的巨人，但问题是，这些巨型互联网公司在利用跨越国家的文化产品盈利时，纳税却是不平等的。“著作权人的权益不是个空洞的词汇，而是数字化产品的财政问题。因为，我们要问的是：谁为能够使我们在互联网上通联的基础设施买单？世界化使得互联网巨头在法国市场上赚了很多的钱，但他们却没有给法国缴赋任何的税，我不想说倒霉的是我们，我不接受这种状况。应当有一种平衡。不可以接受的是这类公司所有的客户在一个国家，而出于多缴税的担心将其合作者安排在另一个国家，但公司的税却缴在第三国！”

　　就此，萨科齐总结说，文化和互联网不是对立的，而是需要两者汇集，相互理解，需要建立一种新的经济基础，而它应当使互联网文化的创造和运营者在不损害（传统）文化创造者的前提下收益。

　　萨科齐在讨论文化与旅游业关系时说：“法国每年接待8000多万游客，如果法国没有文化，没有画家、作家、建筑设计师产业投资、文化遗产，凭什么吸引这么多游客？政治家也同样认为文化是沟通的桥梁。文化是素不相识的男女可以得到共同感受的最根本的原因，没有文化就没有民族……文化不是位于生活的边缘，文化是我们自身的认同。文化与固步自封、宗派主义、俗旧老套、保守主义、俯首帖耳、巴甫洛夫式的条件反射格格不入。”

　　正是这种文化创新动力才使法国在摆脱金融危机的道路上另辟蹊径。萨科齐举了几个旅游与文化结合创造新型文化经济的实例：

　　西班牙钢铁城比尔堡被经济危机拖垮了，整个城市和关联区域沦为废墟，因为那里几乎所有的经济活动都是和冶金业相关的。但这个城市却找到一种拯救的方法，拿它的独特建筑和文化做赌注重建经济。建筑艺术方面独树一帜是弗兰克・盖里的设计，而文化方面则以古根海姆博物馆的建设吸引游客。正是这两个文化方面的创意每年为比尔堡带来2.1亿欧元的文化活动收入，仅博物馆相关的旅游活动就为比尔堡市带来额外的3000万欧元的财政收入。可以说，文化投资拯救了比尔堡。

　　两个德国统一后，定都在柏林，而柏林确实是个建筑非常奇特的城市。柏林能够成为首都，其重要原因就是文化。最初吸引企业进驻柏林还是挺费劲的，但这个城市却吸引了大量的艺术家，今天德国首都13%的就业是与文化息息相关的。

　　英国利物浦曾遭受灾难，一度衰落，但史无前例的文化产业投资却拯救了这个城市，还有鲁尔（德国）、艾森（德国）、多特蒙德（德国）、杜森博格（荷兰）也都是通过大规模的文化投资获得转机，重振经济。

　　法国也经历了这种城市功能的改造。莫塞勒区和梅兹市原来是法国的军事要地，三分之一的人口从事与军事相关的服务行业。法国前总统希拉克决定撤销这个军事基地后，梅兹市就面临着转型的问题。于是萨科齐政府做出决定，建设梅兹市蓬皮杜艺术中心，尽管有金融危机，但政府没有削减任何建设经费，中心建成后仅一年多时间就接待了超过100万的游客。萨科齐说，梅兹的现状就说明了一切，政府大规模投入是值得的。不仅于此，法国政府还做出决定，在楞斯开设卢浮宫分馆，展出非凡绝伦的收藏，因为楞斯曾经受两次剧烈的产业革命，传统的矿业和纺织业在经历危机后纷纷关闭。萨科齐很有信心地认为，卢浮宫分馆也会像梅兹蓬皮杜艺术中心一样获得成功。另外，萨科齐还说，政府还计划在马赛开设地中海博物馆，在诺曼底省开设奥塞博物馆。尽管危机仍在肆虐，但文化投资在法国始终没有停止。

　　而就文化遗产保护问题，萨科齐说，法国政府历来重视文化遗产的保护，已经启动了一个4亿欧元的修缮文化遗产的预算，另有1亿多欧元在经济危机之前就已投入计划。这个计划旨在修缮50座大教堂和一般教堂。同样法国政府也在财政上支持将来会成为文化遗产的活态演出（Spectacle Vivant）。作为结论，萨科齐认为：“文化不是一种观念，而是一种介入，一种信念。投资文化以应对金融危机，就如同我们投资航天和健康领域一样。这也正是法国的优势所在。”

　　而就法国电影为何长盛不衰，萨科齐总结道：“如果要说明法国电影现状，可以很幸运地说，法国电影行业的前辈给我们留下了一个健全的我们仍旧沿袭的行业体系。这才导致法国没有落入世界或欧洲一些国家电影行业明日黄花的境况。即或没有政府政策支持电影业的发展，这一体系仍然对艺术家和他们的创作起到积极的作用。”

　　年轻人沉迷于网络，习惯于从网络中获取一切所需的文化娱乐消费产品，如游戏，电影，各类视频，图片，甚至数字化艺术品等。这是全球性的普遍问题。萨科齐直言不讳地说，这是一个不可回避的问题，不仅家庭条件不好的青少年，甚至家庭条件好可以很方便地接触到文化消费的家庭的孩子，也渐渐地失去对电影院和博物馆的兴趣。

　　为了重新培养孩子们的文化素质和兴趣爱好，法国政府在文化与通讯部的牵头下做了一个实验项目，这个项目名称为“电影――中学”（CINE-LYCEE），政府出资买了200部电影版权并在中学放映，这种做法并不构成与商业电影院的竞争，相反，可以从小培养孩子在学校看电影的习惯，一旦出了学校门，这些孩子就可能形成新的电影消费群体。法国有264个受资助的演出场所、600多个演艺公司和数量庞大的演出节目，但这些演出有多少人看呢？文化演艺所需要的费用如何通过观众的文化消费得到补偿呢？这些问题是网络时代产生的，并不是说传统艺术场所，如电影院、剧场等相对网络没有竞争力，而是年轻人没有机会去享受，甚至不知道还有比网络文化消费更好的形式。因此，培养新一代的电影和各类演出的观众兴趣势在必行。这一思路如果可行，也许可从根本上解决文化产业发展的市场问题。

　　实际上，从根本上说这是文化普及的问题，只有让所有大众可以方便享受到高品质的文化，大众的文化素质才会提高，相应的文化需求也就会被激发出来。为此，法国政府发起了一个名为“流动的博堡格”（Beaunourg Mobile）的高端艺术品普及项目。萨科齐在视察法国小镇寿蒙时发现这个项目很受欢迎。小镇有25000名居民，其中10000人参观了“流动的博堡格”，欣赏了包括克林（Klein）和毕加索在内的14个艺术家的顶级艺术品。萨科齐还举了另外一个例子：一项研究表明，马尼市中19%的居民曾经去过博物馆。因此，这个项目说明将大博物馆的收藏分散在中小城市展出是很有需求的，对普及艺术很有帮助。一听说毕加索来了，市民们排队参观。很多人即使去巴黎路过博堡格也未见得参观那里的博物馆。“流动的博堡格”使大师的作品融入小城小镇，大师不再陌生。

　　从艺术普及角度看，萨科齐说，法国目前对18-25岁的青年及教师参观博物馆是免费的，这项举措实施以来收到较好的效果，萨科齐认为应当鼓励教师多参观博物馆，这样教师才能激发学生参观兴趣，形成新的观众群体。但萨科齐认为，博物馆免费是不可取的，因为文化是有价值的，同时博物馆也需要收入以维持其运转。

　　概括而言，产业投资基金是指一种主要对未上市企业和公司直接提供资本支持，并从事资本经营与监督的集合投资制度，是通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资本分成的投融资方式。通常，基金发起人会联合主要投资者出资设立基金管理公司，由其担任基金管理人并管理和运用基金资产，同时选定一家商业银行作为基金托管人托管基金资产，投资收益按投资者的出资份额共享，投资风险由投资者共担。产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，以促进产业升级与结构高度化。产业投资基金在我国可以发挥作用的范围很广，凡是符合国家鼓励发展并具有较好回报的产业，均可以运用这种投融资方式。

　　根据有关研究，中国产业投资基金业的总体目标是成为一个具备一定规模的金融产业，其举足轻重的作用仅次于商业银行和保险公司。参照美国等发达国家金融业结构比重，中国产业投资基金的资产规模应占金融业资产规模的1％—3％。按中国现有金融资产规模约40万亿元匡算，产业投资基金规模应在4000亿元到8000亿元，最终达到占金融资产3％的目标。在影响上，产业投资基金的发展将改善我国企业的融资格局，加快金融市场的改革进程，促进国民经济的发展，提高资源配置的效率。

　　当前，中国正在经历一段高新技术、基础设施投资活跃的时期，投资主体既有政府，也有私营部门。一方面，是国内高新技术、基础设施投资需求显著增长，而政府面临财政压力和职能转变，需要减少债务，并将投资风险转移到私营部门；同时相对较高的估值推动更多的资产转手，进而促进了较快的资本投入。另一方面，在需求作用下，资金被吸引到国内高新技术，尤其是基础设施行业，基础设施资产已成为具有长期投资等级，富有吸引力的固定收益产品；而且在宏观经济向好的情况下，股本投资将产生较高的股息收益，能充分利用杠杆实现增长，并与通货膨胀挂钩。这些都为中国私募股本投资创造了极好的机会，也为中国产业投资基金发展提供了良好的环境。

　　从法律环境来看，经国务院批准，1995年9月中国人民银行公布了《设立境外中国产业投资基金管理办法》，该办法是至今中资机构在境外设立中国产业投资基金的主要依据。对在境内设立产业投资基金，国家发改委于2004年11月起草了《产业投资基金管理暂行办法》，虽然至今没有出台，但是有关内容已经在相关政府部门达成共识。而国内已成功设立的中瑞、中比等中外合资产业投资基金，均由国家发改委以特批的方式报国务院批准成立。

　　从市场环境来看，当前国内经济继续保持强劲增长，社会资金较为充裕，但投资渠道不畅，包括保险资金、社保资金在内的大资金集团，正积极寻找有稳定现金流回报而又能与其负债结构相匹配的项目投资。只要产业投资基金的回报和结构设计有足够的吸引力，就可以完成基金的募集。

　　从国外发展经验来看，产业投资基金主要投资于基础设施行业，包括运输行业(如收费道路、机场、港口和部分铁路)、受监管的公用事业(如供电和天然气网络、供水和废水处理网络)、政府服务业(如学校和医院、卫星等部分国防项目)和其他(如输油管、液化石油气接收站和运输船、合同发电)等。该行业资产均属于社会基础设施，具有稳定、可预测和低风险的现金流，且独立于商业圈之外，通常与本地通货膨胀相关，有能力支撑高负债。

　　产业投资基金是一个值得中国企业探索的、比较适合大型建设项目的股本融资方式。对于项目主体而言，其通过产业投资基金融资，主要有五大特点：一是投资期限较长，一般为1015年；二是投资者一般不要求占控制地位，只要求参股；三是投资者到期后退出，发起人可拥有优先回购权；四是以财务投资者为主，很少参加经营管理(但会要求改善和强化公司治理)；五是投资者对投资回报要求不高。当然，由于股本投资者比债务融资者承担更多的风险，在收益获得次序上排在贷款之后，因此，产业投资基金的融资成本要高于银行贷款。

　　江河湖泊分布范围广泛，湿地类型多，面积大，西部和东部草原辽阔。除此以外，黑龙江省有着得天独厚的冰雪旅游资源，在全国范围内，属于冰雪旅游开发最早的省份。在冰雪旅游方面有着优厚的地理资源，冬季降雪量大，雪期长达5个月之久。此外，黑龙江省的少数民族资源也十分丰富，特别值得一提的是赫哲族鄂伦春族的生态文化资源，是目前为止现存的可供考察的原始渔猎文化形态的“活化石”。除了上述的自然资源以外，黑龙江的历史文化资源也是非常丰富的，在黑龙江的历史上，建立了北魏、辽、金、元、清等王朝。所以说黑龙江省不仅具有独一无二的自然环境还具有丰富的历史文化资源，这使得黑龙江省文化资源禀赋。这些文化都使黑龙江文化产业丰富，可开发资源比较多。

　　在黑龙江文化产业改革之前，主要是依赖政府的拨款，所以资金渠道比较单一，难以发展扩大。为了保证黑龙江文化产业的发展，实施了文化体制改革。自从文化体制改革以后，黑龙江省不断的拓宽文化产业资金来源，不断的寻找各种各样的融资渠道。就目前来看，除了国家财政拨款以外，还增加了直接融资、外商投资、社会捐赠等多种方式。从总体来看，主要分为两部分，第一部分是财政投资，第二部分是社会投资。具体如下：第一种是国家财政拨款，这也是黑龙江文化产业资金渠道的主要来源方式，随着发展步伐的不断增大，国家逐渐认识到文化产业的重要性，对文化产业的投入也就随之加大。国家对黑龙江文化产业也越来越关注，对黑龙江文化设施的建设不断加大，通过最近这几年的投入对比，发现每年国家对黑龙江文化产业的投入增长都在百分之十七以上。所以说国家对于黑龙江文化产业的发展起了极大的促进作用。对比于其他投资形式，国家投入的特点是投入大但是收益低，短期利益不明显，所以一般都是用于基础设施的建设中。第二种就是社会投资，也就是说通过市场直接进行融资。现如今，文化产业备受关注，也有越来越多的文化产业类型公司上市了，形成了一个文化产业板块。文化产业类型的公司以盈利为目的，来促进文化产业的推广、宣传，从而形成了一个以文化产业为核心的产业链。这种社会投资的方法是黑龙江省文化产业的资金渠道的一个辅助渠道，而且社会投资的作用在不断的增强。

　　虽然黑龙江省文化产业多元化融资情况已经基本建成，但是仍然不能有效推动黑龙江省文化产业的发展，主要原因是在政府投资方面，政府投资力度较小。在社会投资方面，虽有各种各样的投资渠道，但是投资额度过小，难以满足黑龙江省文化产业发展的要求。首先是国家财政拨款的问题，国家财政拨款在最近几年确实有很大的提升，但是还远远不能满足黑龙江省文化产业的需求。而且国家文化产业在我国财政支出所占的比例很小，没有超过百分之零点四，跟其他发达国家不能比较。就跟韩国相比，韩国对于文化产业发展的投入就很大，韩国在2000年，对于文化事业的投入不到百分之一，到十年以后，投入是2000年的十倍，而到2013年，韩国对文化产业的投入又创新高。文化产业的投入不足，会影响文化产业的发展，这也是黑龙江省文化产业发展的最主要问题。除了资金的支持以外，黑龙江文化产业的发展还需要国家政策的支持，因为文化产业是一个产业链，除了国家财政的投入以外，还需要其他社会环节的投入，所以需要国家出台一系列的政策来保证社会投入的权益，促进社会资金投入的加大，增进黑龙江文化体制改革的速度。其次是黑龙江省文化产业融资中其他渠道的融资存在很多问题，具体来说就是融资难度大，资金投入小。譬如说企业的直接融资，第一就要面对的是如何在保证文化产业安全的情况下，利用已有的资本市场来获得发展的资金，这是现如今文化产业企业所面临的最主要的问题，第二就是目前的大部分文化产业企业并没有独立的自，大部分是政府职能的延伸，无法独立决策，这也是现如今文化企业所面临的瓶颈问题。企业缺乏创新理念，思想单一，就难以获得成功。综上所述，社会投资融资难度大，融资规模小，根本无法满足黑龙江省文化产业的需。